تُعد ضريبة التصرفات العقارية إحدى الركائز الأساسية التي فرضتها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك بنسبة محددة تُستحق مباشرة قبل إتمام الإفراغ العقاري لدى كاتب العدل وضمان نقل الملكية بشكل آمن.

وفي هذا الدليل، نُجيب بالتفصيل على سؤال: ما هي ضريبة التصرف العقاري في النظام السعودي؟ ونستعرض ضوابطها للأفراد، وطرق الاستعلام والسداد الإلكتروني، بالإضافة إلى التحديثات الأخيرة لشروط الإعفاء كالمسكن الأول وهبات الأقارب. 

مفهوم ضريبة التصرف العقاري والأشخاص المكلفين بها

فرضت المملكة العربية السعودية ضريبة التصرفات العقارية كجزء من تنظيم القطاع العقاري وتطوير البيئة الاستثمارية، حيث تهدف إلى ضبط عمليات البيع ونقل الملكية وتوفير قنوات توثيقية آمنة للمتعاملين في السوق.

ما هي ضريبة التصرفات العقارية في النظام السعودي؟

هي ضريبة تُفرض بنسبة محددة من القيمة الإجمالية للعقار أو الأرض التي يتم التصرف فيها وقت البيع أو نقل الملكية، وتشمل أي تصرف قانوني يؤدي إلى نقل ملكية العقار أو حيازته بشكل دائم أو مؤقت، مثل البيع، والمقايضة، والإجارة التمويلية، والهبة (خلافًا للاستثناءات النظامية). 

وتُستحق هذه الضريبة مباشرة قبل إتمام عملية التوثيق العقاري أو الإفراغ لدى كاتب العدل، ولا يمكن استكمال نقل الملكية دون سدادها أو التحقق من شمول التصرف بالإعفاء.

ضريبة التصرفات العقارية للأفراد وضوابطها

تخضع التعاملات العقارية التي يقوم بها الأفراد لضوابط واضحة حددتها هيئة الزكاة والضريبة والجمارك لضمان التزام الجميع بالنظام:

• نطاق التطبيق على الأفراد: تسري الضريبة على أي فرد يقوم ببيع عقار سكني، أو تجاري، أو أرض فضاء، بغض النظر عن كون هذا البيع صفقة معزولة أو متكررة.
• تحديد القيمة الضريبية: تُحتسب الضريبة بناءً على سعر البيع المتفق عليه بين الطرفين، بشرط ألا يقل هذا السعر عن القيمة السوقية العادلة للعقار وقت التصرف، منعًا لشبهة التهرب الضريبي.
• التسجيل الإلكتروني المسبق: يلزم النظام الأفراد بتسجيل العقار المراد بيعه عبر بوابة الهيئة إلكترونيًا وتحديد نوع التصرف قبل التوجه لكاتب العدل أو الموثق لإتمام الإفراغ.
• المسؤولية النظامية والتضامنية: يُعد الطرف المتصرف (البائع) هو المكلف الوحيد والمخاطب الأول أمام الهيئة بسداد الضريبة، ولا تعترف الهيئة بأي اتفاقات خاصة أو عقود جانبية بين البائع والمشتري لتقسيم الضريبة أو نقلها، ومع ذلك ينص النظام على المسؤولية التضامنية؛ حيث يُعتبر المشتري مسؤولًا بالتضامن مع البائع في سداد القيمة المستحقة حال عدم قيام البائع بالسداد، وتملك الهيئة الحق النظامي في تحصيل الضريبة من المشتري أو الحجز على العقار المتصرف فيه لضمان استيفاء حقوق الدولة.

خدمة ضريبة التصرفات العقارية والإجراءات الإلكترونية

أتاحت هيئة الزكاة والضريبة والجمارك حزمة من الخدمات الرقمية المتكاملة عبر بوابتها الإلكترونية، بهدف تسهيل امتثال الأفراد والشركات للأنظمة الضريبية، وإتمام المعاملات العقارية بسرعة ودون الحاجة لزيارة فروع الهيئة، ومن الخدمات:

استعلام عن فاتورة ضريبة التصرفات العقارية عبر موقع الهيئة

يمكن للمكلفين الاستعلام عن تفاصيل الطلبات والفلترة والتحقق من قيمة الفاتورة الصادرة عبر الخطوات الإلكترونية التالية:

• الدخول الموحد: تسجيل الدخول إلى البوابة الإلكترونية لهيئة الزكاة والضريبة والجمارك عبر النفاذ الوطني الموحد أو الحساب المسجل.
• الانتقال للخدمة: اختيار “الخدمات الإلكترونية” ثم التوجه إلى قسم “ضريبة التصرفات العقارية”.
• البحث برقم الطلب: إدخال رقم طلب التصرف العقاري أو رقم الهوية الخاص بالمكلف لاستعراض المعاملات القائمة.
• عرض الفاتورة: تظهر تفاصيل العقار المسجل، والقيمة الخاضعة للضريبة، بالإضافة إلى رقم سداد الفاتورة المخصص وحالتها (بانتظار السداد، مسددة، أو معفاة).

طرق سداد ضريبة التصرف العقاري

حددت الهيئة قنوات دفع رسمية لضمان تسجيل المبالغ بدقة وربطها آليًا بنظام الإفراغ العقاري التابع لوزارة العدل، وتشمل الطرق المعتمدة:

• نظام سداد للمدفوعات: يتم الدفع عبر القنوات المصرفية (تطبيقات البنوك، أو أجهزة الصراف الآلي، أو الهاتف المصرفي) باستخدام رقم المفوّتر الخاص بهيئة الزكاة والضريبة والجمارك (رقم المفوّتر: 020) وإدخال رقم السداد الخاص بالفاتورة.
• البطاقات الائتمانية ومدى: تتيح البوابة الإلكترونية للهيئة خيار السداد المباشر باستخدام بطاقات “مدى” البنكية أو البطاقات الائتمانية العالمية (فيزا / ماستركارد) لإنهاء الإجراء فوريًا.

حالات وشروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية

حددت اللائحة التنفيذية المحدثة الصادرة عن هيئة الزكاة والضريبة والجمارك حالات محددة يُعفى فيها المكلف من سداد الضريبة البالغة 5%، وذلك للتيسير على المواطنين ودعم نمو القطاع العقاري والاستثماري، وتكون كالآتي:

1- إعفاء المسكن الأول للمواطنين

تتحمل الدولة ضريبة التصرفات العقارية عن المواطن الذي يشتري مسكنًا للمرة الأولى وفق الضوابط التالية:

• الحد الأقصى للإعفاء: يغطي الإعفاء قيمة العقار حتى مليون ريال سعودي فقط، وإذا تجاوزت القيمة هذا المبلغ، يلتزم المواطن بدفع ضريبة الـ 5% على المبلغ الزائد فقط.
• توسيع طبيعة العقار المستهدف: لم يعد الإعفاء مقتصرًا على الوحدات السكنية الجاهزة والقائمة (كالفلل والشقق) فحسب؛ بل بات يشمل منتجات البناء الذاتي ومشاريع البيع على الخارطة للمواطن المستحق للدعم السكني، بالتنسيق والربط الإلكتروني مع وزارة الإسكان.
• المستندات والتوثيق: يتطلب الأمر إصدار شهادة استحقاق إلكترونية من وزارة الإسكان لتطبيق الإعفاء آليًا عبر بوابة الهيئة عند الإفراغ.

2- إعفاء الهبات والتنازلات الأسرية

يُعفى التصرف في العقار إذا تم دون مقابل مالي (هبة) لصالح الأقارب وفق التسهيلات الجديدة التالية:

• توسيع نطاق القرابة حتى الدرجة الرابعة: تم توسيع مظلة المستفيدين لتشمل الأقارب حتى الدرجة الرابعة؛ وبذلك تشمل الهبات المعفاة: الزوج أو الزوجة، والآباء والأمهات، والأجداد، والأولاد والأحفاد، والإخوة والأخوات وأولادهم، بالإضافة إلى الأعمام والعمات، والأخوال والخالات، وأبناء وبنات الأخ والأخت.
• إلغاء شرط حظر التصرف: تم إلغاء شرط حظر إعادة التصرف في العقار الموهوب لمدة ثلاث سنوات؛ حيث يحق للموهوب له الآن التصرف في العقار بالبيع أو غيره مباشرة بعد نقل الملكية إليه، دون فرض أي غرامات أو ضريبة تراجعية.
• إثبات الهبة: يشترط للتوثيق تقديم وثيقة الهبة الشرعية الرسمية التي تثبت انتفاء وجود أي مقابل مالي مستتر.

3- تصرفات المواريث والوصايا الشرعية

• تقسيم التركات: يُعفى انتقال ملكية العقار من المتوفى إلى ورثته الشرعيين، أو قسمة العقارات المشاعة بين الورثة أنفسهم بما يتوافق مع أنصبتهم الشرعية.
• الوصية الشرعية: تُعفى التصرفات بالعقار التي تتم بموجب وصية شرعية موثقة، وتكون في حدود الثلث لغير الوارث.

4- التصرفات الخاصة بالجهات الحكومية والأوقاف

• الجهات الحكومية: يُعفى العقار إذا كان منقولًا لجهة حكومية أو شخص اعتباري عام بهدف تحقيق المنفعة العامة وخارج النطاق التجاري، أو ناتجًا عن قرار نزع الملكية للمنفعة العامة.
• الأوقاف والجمعيات الخيرية: يُعفى وقف العقار أو التبرع به لصالح جمعية خيرية مرخصة أو وقف خيري يخدم أغراضًا إنسانية أو دينية بشرط ألا يكون استثماريًا.

5- المعاملات البنكية والتمويل العقاري

• عقود التمويل: يُعفى نقل الملكية المؤقت للعقار كضمان لتمويل أو ائتمان (ما لم يتم التنفيذ عليه بشكل دائم للممول).
• الإجارة التمويلية: يُعفى نقل الملكية من البنك التمويلي للمواطن بعد سداد كامل الأقساط تنفيذًا لعقود الإجارة التمويلية الموثقة.

6- الحصص العينية في رأس مال الشركات وصناديق الاستثمار

يُعفى نقل العقار كحصة عينية في رأس مال الشركات أو الصناديق الاستثمارية العقارية المعتمدة، بشرط عدم التصرف في الأسهم أو الوحدات المقابلة للحصة العينية لمدة خمس سنوات كقاعدة عامة لتأكيد جدية الاستثمار، مع وجود استثناءات مرنة للشركات المدرجة في السوق المالية أو الصناديق المتداولة، شرط التمسك بعدم حفظ العقار بغرض البيع الفوري السريع.

أهم الأسئلة الشائعة حول ضريبة التصرف العقاري

كم رسوم ضريبة التصرفات العقارية؟

تبلغ رسوم ضريبة التصرف العقاري 5% من إجمالي قيمة العقار أو الأرض وقت البيع، ولا ترتبط بنسبة ضريبة القيمة المضافة.

من عليه دفع ضريبة التصرفات العقارية؟

البائع هو المكلف الأساسي والمسؤول الأول نظاماً أمام الهيئة عن السداد، ويُعد المشتري مسؤولًا بالتضامن معه في حال عدم دفعها.

كيف أعفى من ضريبة التصرفات العقارية؟

يتم الإعفاء إلكترونيًا عبر بوابة هيئة الزكاة والضريبة والجمارك قبل الإفراغ، من خلال تقديم مستندات تثبت شمول الحالة ضمن الاستثناءات النظامية كشهادة دعم المسكن الأول، أو صك الهبة القرابية.

من يدفع ضريبة التصرفات العقارية البائع أم المشتري؟

نظامًا البائع هو المطالب بالسداد إلكترونيًا، أما مسألة من يتحمل التكلفة المادية فعليًا فالموضوع يخضع للاتفاق والرضا بين الطرفين في عقد البيع، مع بقاء المشتري ضامناً للتنفيذ.

من هم المعفيين من ضريبة التصرفات العقارية؟

تشمل الفئات المعفاة: المواطن المستحق لدعم المسكن الأول (حتى مليون ريال)، الواهب لأقاربه حتى الدرجة الرابعة، الورثة عند تقسيم التركات، والجهات الحكومية والأوقاف والجمعيات الخيرية، إضافة إلى عقود التمويل والإجارة التمويلية.

المصادر والمراجع الرسمية

وفي حالة وجود أي استشارات قانونية بشأن هذا الأمر؛ فيمكنكم طلب استشارة من خلال محامي قضايا عمالية أو من خلال الموقع (طلب استشارة قانونية) أو التواصل معنا بكل سهولة على الواتساب من هنا.

احصل على استشارة قانونية بـ 200 ريال فقط بدلًا من 600 ريال

تواصل مع محامي متخصص الآن